Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Obracím se na Vás v souvislosti s blížícím se ukončením mého nájemního vztahu k bytu, ke kterému dojde na konci května 2026. Při zahájení nájmu v říjnu 2015 jsem uhradil peněžitou jistotu (kauci) ve výši 10.000 Kč. Žádám Vás tímto o informaci, jakou úrokovou sazbou bude kauce úročená. Předem děkuji za Vaše vyjádření. S pozdravem, Jiří Fořt.

Před časem jsem ukončil nájemní bydlení, a dostal zpět kauci. Do kdy mám právo požadovat úrok z této kauce? Je tam nějaká lhůta, mohlo by dojít k promlčení? Mě se teď z osobních důvodů žádat o úroky nechce. Tak kolik je na to času, než by se to promlčelo? Předem děkuji za vaší odpověď. 

Jsem členem bytového družstva (3 vchody), které má zřízenou kontrolní komisi. Kontrolní komise byla o níže popsané situaci informována, avšak dosud nepřijala žádná konkrétní opatření. Popis situace:

1. V jednom vchodě probíhá rekonstrukce elektroinstalace ve společných prostorách. Práce trvají přibližně 4 měsíce, přičemž rekonstrukce dalších vchodů je plánována.
2. Při vrtání do panelových konstrukcí vzniká značné množství prachu, který není průběžně uklízen. Tento stav je dlouhodobý a opakovaně na něj upozorňují obyvatelé domu. Dochází tak ke zhoršení podmínek užívání společných prostor. Máme důvodné pochybnosti, zda jsou dodržovány technologické postupy (např. použití odsávání) a bezpečnostní předpisy. Minimálně jeden člen družstva uvádí zhoršení dýchacích obtíží.
3. Není nám známo, jak je ve smlouvě se zhotovitelem upraven úklid ani jaké jsou konkrétní povinnosti stavebního dozoru v samostatné smlouvě. Víme pouze, že smlouvy byly revidovány správcovskou firmou, která zajišťuje i právní podporu.
4. Stanovy BD: Bytové družstvo je povinno důsledně kontrolovat činnost subjektů provádějících výše uvedené práce, zejména jejich průběh a kvalitu, a to, zda jsou v souladu se zpracovaným harmonogramem prací.
   5. Interní předpisy BD: Představenstvo je povinno dbát na to, aby závazkový vztah byl ze strany dodavatele splněn dle uzavřené smlouvy (objednávky), a to v požadované kvalitě, množství a ceně a v souladu s platnou legislativou ČR a EU. Družstvo rovněž zabezpečuje: úklid a údržbu společných prostor v bytovém domě, úklid přilehlých chodníků k nemovitosti ve vlastnictví družstva.

Otázky pro právní poradnu:

1. Kdo nese odpovědnost za nedostatečný úklid a nadměrnou prašnost – představenstvo družstva, zhotovitel, správcovská firma, a/nebo stavební (technický) dozor? Má na tuto odpovědnost vliv konkrétní obsah smlouvy se zhotovitelem?
2. Jaká je role stavebního dozoru podle platné legislativy? Má povinnost upozorňovat na porušování technologických postupů (např. nepoužívání odsávání), nebo záleží výhradně na smluvním ujednání?
3. Existuje zákonná povinnost zhotovitele při stavebních pracích v obydleném domě minimalizovat prašnost (např. technickými opatřeními)?
4. Jaké právní možnosti mají členové družstva, pokud představenstvo ani kontrolní komise na podněty nereagují? Je vhodné se v této situaci obrátit na Krajskou hygienickou stanici z důvodu možného ohrožení zdraví?
5. Pokud družstvo nezajistí úklid, je možné požadovat zajištění náhradního úklidu na náklady družstva, případně přiměřené snížení plateb spojených s užíváním bytu?
6. Může nečinnost družstva, resp. jeho představenstva, založit odpovědnost členů představenstva za škodu (např. vícenáklady na úklid, sankce od orgánů ochrany veřejného zdraví nebo soudní spory)?
   Děkuji předem za odpovědi a právní radu.

Chystám se podepsat souhlas s ubytováním ve svém bytě přítelkyni syna, která je cizinkou z EU a potřebuje můj souhlas s ubytováním pro podání žádosti o trvalý pobyt. Nájemní smlouva není, oba u mě bydlí bezplatně. Na potvrzení souhlasu stačí podepsat formulář.

Pokud by se náhodou rozešli a tak už bych nechtěla dál poskytovat bývalé přítelkyni ubytování, existuje rovněž formulář "Návrh na zrušení údaje o místu hlášeného pobytu", kde ale musí být příloha a to buď nájemní smlouva s pevným datem konce nebo dohoda o ukončení nájmu nebo výpověď z nájmu. Jelikož byt nepronajímám, jak mohu odhlásit cizince ze svého bytu (nepředpokládám že dojde k nějakému hrubému porušení povinností nebo k odsouzení apod.)? Je vhodnější souhlas s ubytováním na dobu určitou nebo neurčitou? Pokud bych byt synovi darovala, zruším tím svůj souhlas s ubytováním?

Naše bytové družstvo BD v sestavě 5 členů z toho předsedou a zástupcem je pár (každý má svoji jednotku) a kontrolním orgánem soused v pozdním důchodovém věku, který nechce nic řešit. Před dvěma měsíci všem zaniklo funkční období a zatím neproběhla schůze a volba. Před 13 měsíci (2/2025) jsem si všiml velké praskliny ve svém bytě, předsednictvo stěnu obhlédlo, zdokumentovali s tím, že to je příčka, což jsem odmítl. Na schůzi následně jsem vyvolal diskuzi k tomuto a v zápisu je uvedeno, že družstvo zajistí statika pro posudek. Nic se však neudálo, opakovaně jsem emaily žádal o řešení až v listopadu 2025 přišel technik družstva a řekl, že je to závažné a že přijde s jiným technikem. Od té doby se nic neudálo. V lednu 2026 jsem vyzval předsedkyni k objednání statika, odepsala, že proběhne nacenění a pak se podle zákona určí, kdo to zaplatí. V březnu 2026 jsem opět - emailem napsal, výzvu k zajištění statika, na tento již neodepsala. Následně jsem zjistil, že všem třem osobám zanikl mandát. Situace bez mandátu mi v podstatě vyhovuje, pokud dojde ke schůzi, členové si znova prohlašují své funkce 3 (4?) proti mě. Lze najít řešení, jak jim zabránit v nové volbě? Je zřejmý, že neplní řádně své povinnosti už tím, že si nechali zaniknout mandáty, předpokládám, že ani nemá smysl se dožadovat řešení trhliny ve stěně, ale podat trestní oznámení nebo podnět k šetření nějakého orgánu státní správy? Kontaktoval jsem stavební úřad, odbor kontroly, sdělil výčet závad a podal podnět ke kontrole doufaje, že projdou dům včetně mého bytu. V tomto týdnu jsem volal na úřad, kontrolor mi sdělil k mému úžasu, že kontrolu již provedli a výsledek mi pošle poštou. Mám podezření na nekalost. Naše předsednictvo - oba jsou movití advokáti, kontrola mohla proběhnout intenčně. V jejich bytech došlo před dekádou k zásahům do stěn a "propojili" jednotky, bez dokumentace, neboť v souvislosti s prasklinou na stěně jsem jim sdělil, že by mohla být následkem jejich rekonstrukcí, WhatsAppem jsem ji požádal o dokumentaci, odepsala, že nic k tomu nemají, i to byl jeden z důvodu k podnětu šetření pro stavební úřad. 

Jsme společenství vlastníků jednotek bytového domu o cca 7 bytových jednotek, BJ (původně rodinný dům). Moje sestra (vlastní 2 BJ, další 3 BJ vlastní naši bratranci, já vlastním 2 BJ) jako jediná z vlastníků tohoto SVJ nepřispívá a ani nechce přispívat do fondu oprav domu SVJ, i když je místopředseda tohoto společenství. Jaké máme možnosti donutit ji, aby přispívala do tohoto fondu oprav. Děkuji. 

Chtěl bych se zeptat, zda je v pořádku, že předseda SVJ zablokoval mou emailovou adresu pro zasílání dotazů směrem k SVJ. Blokování předcházela diskuze, kdy jsem požádal o termín odstranění nefunkčnosti čipů, načež mi bylo odesláno, co vše SVJ dělá aktuálně celkem nevybíravým způsobem. Tak jsem se znovu zeptal na termín a napsal jsem, že i já se podílím na platbách odměn SVJ. Přišla mi odpověď plná osobních výpadů, jak tomu nerozumím, co dělají, zpochybňování mých dovedností, ať si to jdu zkusit a celkově email byl velmi útočný. Můj email byl zablokován, tudíž se s dotazy nikam nedopíši a napsal mi, že je to na měsíc v případě pokračování nevhodného vyjadřování (nenapsal jsem nic s použítím osobních invektiv, jen to, že mě nezajímá, co aktuálně dělají, pouze termín, i kdyby byl za půl roku a že neřeším historii SVJ) tak zablokování bude trvalé. Napsal jsem předsedovi, že se domnívám, že mi blokuje prosazování mých práv při výkonu, vyhrožuje mi trvalým blokováním a hlavně jako předseda nevystupuje dostatečně profesionálně, požádal jsme o regulérní komunikace bez osobních invektiv a také jsem ho upozornil, že se domnívám, že jeho chování nese znaky porušování par. 159 NOZ (povinnosti péče řádného hospodáře - loajalita, odborná péče a především respekt vůči vlastníkům). Dnes (16.02.2026) se ke mě dostal zápis ze schůze SVJ, kam mi kvůli blokaci nepřišla pozvánka, kde je psáno, že mi vysvětlili co se aktuálně řeší, nikoliv žádná zmínka termínu odstranění mnou hlášené závady a pouze informace kdo co řeší). Dále pak že jsem nereagoval na jejich vysvětlení a pokračoval jsem dle jejich pohledu v arogantním vyjadřování. A pak, že předseda výboru proto rozhodnul o dočasnému blokování možnosti komunikace s výborem a výhružka trvalého zablokování s poznámkou, že takto bude postupováno vůči všem vlastníkům, kteří o údržbě a správně domu nic nevědí a mají pocit, že členové výboru jsou jejich osobní sluhové. Nic takového jsem nenapsal, nechtěl a už takto je tento zápis v negativních duchu, zpochybňování schopností vlastníků aj. Co se s touto situací dá dělat? Jak reagovat, abych obdržel návrh termínu odstranění mnou hlášené závady? Předsedu jsem vyzval dopisem, aby nepoužíval osobní invektivy, souzení ostatních vlastníků a upozornil ho na to, že jeho chování není rozhodně profesionální, ale emočně lazené, nese znaky porušení viz. výše. Děkuji za radu. S přáním příjemného dne, Jan Rulíšek.

Jsem invalida ve III. stupni invalidity, trvale mě byl přiznán průkaz ZTP a žiji sama. V roce 2002 jsem reagovala na nabídku MÚ Xxxxxxxx k získání nájmu bezbariérového bytu pro moji osobu. Byt je nejen bezbariérový, ale je i vybaven zařízením upraveným pro užívaní osobou se zdravotním postižením, Jedná se tedy o byt se zvláštním určením. Nájemní smlouva byla podepsána 1.12.2004 . Dle ní bylo stanoveno nájemné ve výši 1.500 Kč na dobu neurčitou a nebyl u ní žádný písemný dodatek o sjednání inflační doložky. V současné době mě kontaktoval starosta MÚ Xxxxxxx, s tím, že bude vystavena nová nájemní smlouva k mnou užívanému bytu, a v ní bude stanovena nová výše nájemného, neboť byt, řečeno slovy pana starosty , užívám „za hubičku". Obracím se proto na vás s dotazem, o jakou částku mi může být nájem bytu navýšen, když ve smlouvě je uvedeno, že stanovené nájemné se sjednává na dobu neurčitou, a vůbec zda mi může být nájemné zvýšeno. Jsem nějak, jako invalida ve III. stupni invalidity, chráněna Občanským zákoníkem? Děkuji za vaši odpověď. Helena Vondrušková.

Ráda bych se poradila ohledně toho, jak se mohu bránit hluku z výtahu v našem bytě. Cca před dvěma lety jsme koupili byt v cihlovém činžovním domě z 50. let v Praze 10. Rok jsme dělali rekonstrukce a před půl rokem jsme se nastěhovali. V domě je nevhodně umístěný výtah: šachta prochází přímo naším bytem a sousedí s ložnicí. Strojovna výtahu je navíc přímo nad naším bytem na střeše. Při koupi jsme hluk zkoušeli poslouchat, nepřipadal nám hrozný, ale po nastěhování jsme zjistili, že v nočním tichu se hluk šíří výrazně. Jízda výtahu je snesitelná, ale nejhorší jsou rány při odbrzdění a dobrzdění, které jsou velmi hlasité a ruší spánek v ložnici. Spíme se špunty do uší, ale i tak hluk slyšíme. Plánujeme interiérové úpravy, resp. akustickou izolaci (předstěnu) na stěnu sousedící se šachtou a na strop v oblasti, kde se nachází strojovna. To vše přímo v bytě na vlastní náklady. Nicméně bych chtěla, aby došlo i k odhlučnění samotného výtahu – jeho ukotvení v šachtě, strojovny a dalších prvků, aby bylo nadměrné vystavení hluku omezeno. Zde ale narážíme na neochotu SVJ. V minulosti jsme s nimi řešili jiné záležitosti a odpověď byla většinou: „50 let to nikomu nevadilo“ nebo „tak jste si byt neměli kupovat“. Chtěla bych se poradit, jaký je správný postup, pokud bych chtěla aby SVJ byla nucena začít situaci řešit a zajistit úpravu výtahu, šachty a strojovny. Aby bylo ideálně možné domluvit financování těchto úprav společně SVJ. Chápu, že se problém nejvíce dotýká pouze naší bytové jednotky, a proto očekávám neochotu SVJ, protože mohou argumentovat, že ostatním vlastníkům hluk nevadí. Zajímá mě konkrétně:

1. Pokud měření prokáže, že hluk překračuje limity stanovené platnou legislativou, případně KHS vydá závazné stanovisko, má SVJ povinnost situaci řešit a zajistit nápravu, i když hlavní prospěch z úpravy bude pro naši jednotku?
2. Má SVJ možnost mě tímto „přehlasovat“, i když budu mít oficiální vyjádření KHS, nebo je povinna jednat bez ohledu na názor ostatních?
3. Podle zákona o ochraně veřejného zdraví a hygienických limitů mi vyplývá, že provozovatel zařízení (výtahu) musí zajistit, aby nedocházelo k nadměrnému hluku, a vlastník nemůže být vystaven jeho překročení. Chtěla bych si ověřit, zda tomu správně rozumím.
4. Má smysl nechat si nejprve změřit hluk soukromou firmou, nebo je lepší rovnou obrátit se na KHS, aby provedla oficiální měření?
5. Jakou roli má dokumentace od soukromé firmy – je užitečná pro KHS nebo pro SVJ? Nebo se mám rovnou obrátit ohledně měření na KHS.
6. Má KHS na moji žádost měření provést (na mé náklady) nebo může žádost zamítnout.
7. Pokud KHS potvrdí překročení hygienických limitů, jaké jsou mé možnosti vůči SVJ? Jsou jejich doporučení právně závazná?
8. Má smysl investovat do měření hluku v bytě, když se obávám, že SVJ nebude spolupracovat a já tak pouze utratím za měření, ale odhlučnění výtahu, strojovny atd. se mnou nebude chtít SVJ řešit? Nebo na základě protokolu o měření od KHS nebo soukromé firmy musí sjednat nápravu dle zákona? Děkuji předem za Vaši radu a doporučení dalšího postupu. 

Když si vyměním v obecním nájemním bytě FAB vložku u dveří do bytu, musím dát náhradní klíče starostce do úschovy. Dělám to z toho důvodu, že chodí do bytu, aniž mě o tom informuje.